47家房企仅2家销售增长，逆袭靠 的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年 的销售情况 。截至1月16日，以克而瑞发布 的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年 的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上 的房企数量多达25家 。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩 ，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长 的企业 ，增幅分别为8.6%、14.3% 。

　　其中 ，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿 的目标 ，也 是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上 ，2022年4月以来 ，越秀地产基本上每个月 的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178% 。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示 ，越秀地产 的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代 ，国企往往受制于包括负债率在内 的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平 的国资背景开发商反而获得了相对更大 的加杠杆空间 ，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会 ，获取更多好项目 。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长 的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末 的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模 ，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地 。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高 的拿地力度。据克而瑞统计 ，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米 ；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产 的拿地销售比分别达到0.76和0.67 ，远高于行业平均水平 ，投资强度可见一斑。

　　同时 ，由于行业 的持续下探，土地市场竞争明显减弱 ，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块 。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块 ，其中一宗位于宅地断供多年 的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析 ，“在行业下行期内，拿得多，位置又好 ，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的 是 ，在2022年7月份“停贷潮” 的影响下，出于对项目停工的担忧 ，国央企背景成为开发商 的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心 ，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企 的房子 。”

　　这也促使央国企背景 的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现 ，例如在2022年12月，保利发展 、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76% 、9.8% 。

　　对于不追求规模 的仁恒置地来说 ，能够逆势向上的关键之一则 是其对高端住宅市场 、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中 ，约38% 是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便 是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦 的仁恒·海上源项目推出372套房源 ，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元 ，单价超11万元/平方米 。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市 的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海 、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中 ，其共实现合约预售约554.83亿元 ，占全年销售额的约81.5% 。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示 ，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售 的约6成，其他主力城市如杭州 、长沙 、苏州 、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性 ，让越秀 、仁恒置地在今年严峻 的行业环境下，承受了更小 的市场冲击 。

　　区域深耕亦 是滨江集团在2022年能保持住规模 、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位 ，较2021年同期前进9位，这也 是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元 ，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军 。2022年，滨江更 是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州 。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地 ，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你 的半径 、你 的优势充分得到体现 。”戚金兴认为 ，尽管近来利好政策不断 ，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市 、优势城市中 的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头” 的优势产品，来保持自身竞争力。

去芝加哥品味文化包容（海外学子看海外）******

图为芝加哥千禧公园地标雕塑“云门” 。

　　芝加哥 是美国现代主义 的起源地之一 ，世界上第一座摩天大楼就诞生在这里 。时至今日，芝加哥仍然在建筑 、艺术以及文学创作方面走在潮流前列。都会的繁华、激烈的变革与紧张 的城市节奏，共同构成了芝加哥这座城市的面貌 。

　　第一次来到芝加哥 的游客会惊叹这座城市的繁华 ，高楼大厦鳞次栉比 ，沿密歇根湖可以看到芝加哥最具标志性的天际线：那 是一道绵延数公里 、由芝加哥摩天大楼构成 的城市地标。市中心的密歇根大道 是奢侈商品和酒店的聚集地，到了夜晚灯火通明 ，车辆行人川流不息 ，被称作“华丽一英里” 。

　　“或许每一座大城市都 是这样，你会爱上它，也会讨厌它，但这都不会影响到它。”这是我在第一次去芝加哥后写下的感想 。面对这样一座繁盛的都会 ，个体往往会感到渺小。在这样 的城市里，变化如此之快 ，节奏这般紧迫，似乎每一个人都被无形 的力量裹挟着前行 ，只要踏进芝加哥 ，不由自主变得和这座城市的居民们一样行色匆匆。

　　然而 ，当对芝加哥的了解愈发深刻后 ，我逐渐意识到这座城市在匆忙与浮华 的背后，有着更为生动 、深刻的一面 。

　　芝加哥如今的建筑风格起源于19世纪70年代 。1871年芝加哥遭受了一场巨大 的火灾 ，老旧 的木质建筑大约有1/3被烧毁 。为了迅速地完成灾后重建，负责重新规划芝加哥城市建筑的工程师们尝试使用钢铁框架和箱式结构来搭建房屋 ，并用石砖和混凝土来建造外墙。

　　出乎意料的是 ，这种快捷 的建造方式和坚固耐热 的建筑结构完全符合工业时代 的城市建设要求 ，因此这种现代建筑风格很快被美国其他各大城市所使用，被称为“芝加哥建筑学派”。现在芝加哥每年10月会有一个周末作为“建筑开放日”，城市 的公共建筑向游客和市民开放参观并提供讲解 ，以供更多人了解芝加哥这座城市对现代主义建筑所作的贡献 。城市规划者和工程师们的卓越眼光固然重要 ，如今芝加哥 的繁荣昌盛同样离不开万千为此付出劳动和汗水 的人们。

　　芝加哥还是一座文化包容性极强 的城市。来到芝加哥的人一定不能错过著名的千禧公园和芝加哥艺术学院 ，它们代表着芝加哥这座城市的文化精神。

　　千禧公园中央坐落着芝加哥 的著名地标雕塑“云门” ，这个长相酷似液态水银的雕塑会把周围 的建筑和街道用一种哈哈镜式 的扭曲方式折射出来 ，人与人 、建筑与建筑在它的眼中都被融合成为一体 ，不再受现实中 的界限所束缚 。

　　芝加哥艺术学院更是充满了古典与现代 的交融，18世纪 的巴洛克风格雕塑 、19世纪的印象派主义画作以及20世纪 的波普艺术海报同时向观众呈现；从地域上来看 ，美国、欧洲 、亚洲和非洲各地 的艺术作品也都得到了同等 的重视与体现 。芝加哥的文化与艺术不只源于这座城市 ，它汇集了世界各地的精神财富 。

　　留美期间，虽然我去过芝加哥多次 ，但仍期待继续探访。在我看来 ，芝加哥是现代文化的集大成者 ，它用开放包容 的心态接纳着世界各地的人与文化，将世界联系得越来越紧密，不断拓展思想与文化 的边界 。

　　（许路明 文/图，作者系美国伊利诺伊大学香槟分校在读博士生）